Pad prometa nekretninama u Bosni i Hercegovini, ali i drugim zemljama regije je očit, no da li će to dovesti do pada cijene stanova i kuća, tema je o kojoj je u emisiji Novi dan govorio Dragan Milanović, direktor agencije za nekretnine iz Banje Luke.
Za razliku od 2023. godine kada su cijene novih stanova stagnirale, početak 2024. donosi nešto veći rast cijena.
Kada su u pitanju cijene stanova u novogradnji u Banjoj Luci cijene kvadrata kreću se od tri do šest tisuća maraka, pa čak i više, kaže na početku razgovara Daragan Milanović.
“Kada je stara gradnja u pitanju, centar grada je 3-4 tisuće. Sad kada pričamo o stanovima u staroj gradnji, malo drugačija se procjena vrši – da li je stan renoviran, da li nije, kvadratura, struktura stana – dok je u novim zgradama kvadrat isti za sve stanove, odnosno cijena kvadrata je ista. U staroj gradnji cijena opet zavisi od tih nekih drugih parametara. Tako da u centru grada može stan da, ako je renoviran i malo višeg nivoa opremljenosti, da dođe preko 4.000 maraka, na periferiji ne ispod dvije – dvije i pol tisuće, teško da se može naći”, ističe Milanović.
Kada se govori o tržištu nekretnina, napominje da ono nije kompaktno, pa je u manjim sredinama zbog manje prodaje, ali i gradnje, tržište manje aktivno, a cijene nisu mnogo visoke.
“Na nekim drugim lokacijama kao što su veliki gradovi poput Sarajeva ili Banje Luke je živo tržište, velika je potražnja i onda su tu i cijene više. Jahorina trenutno prednjači – kvadrat je oko 4.000 eura. Veliki je interes prethodnih godina bio za kupovinom apartmana, odnosno nekretnina generalno na Jahorini. Kupci su i iz inozemstva, ulagano je u neke sadržaje i to je dovelo do velike ekspanzije u gradnji i visokih cijena. Primjećuje se, bar iz ovih podataka kojima mi raspolažemo, da su ova i prošla zima bile loše u tom turističkom smislu i smanjene u odnosu na 2021/2022. kada je bio baš veliki interes. Smanjena je potražnja. Cijene još uvijek nisu padale, ali mislim da je potražnja značajno opala”, dodaje.
Glavni faktori za formiranje cijene nekretnina su ponuda i potražnja, pa Milanović napominje da sve dok potražnje ima, cijene neće padati.
“A potražnje ima, kao što sam rekao, pored Sarajeva i Banje Luke, tu je naravno i Trebinje kao jedna atraktivna destinacija i još neki drugi veći gradovi – Tuzla, Zenica, Mostar, Bijeljina, Istočno Sarajevo – tu još uvijek nije došlo do pada cijena. Blagi rast se osjeti, to je neki organski rast uvjetovan prije svega sad u zadnje vrijeme cijenom radne snage, jer nedostatak je radne snage u građevinskom sektoru. Prije toga je uzrokovan cijenom građevinskog materijala, ali u manjim mjestima naravno da je to manje. Investitori razmišljaju jednom jednostavnom ekonomskom logikom – sve dok ima potražnje, neće smanjivati cijene. Kada dođe do smanjena potražnje u toj mjeri da se dinamika prodaje produži, oni radije duže malo prodaju to što imaju, što su izgradili, nego da posežu za mjerom smanjena cijene, a onda krajnja mjera je smanjenje cijena ako baš do te mjere potražnja padne”, kaže Milanović.
Najveći rast cijena zabilježen je 2022. godine, kao posljedica globalnih kretanja – krize, rata u Ukrajini, povećanja cijena čelika i drugih građevinskih materijala.
“Tada su u nekoliko vrata značajno rasle cijene koje su dovele do nekog ‘tumbanja’ na tržištu i onda kupci u takvim situacijama reagiraju smanjenom potražnjom, da vide u kom pravcu će to ići, koliko će to trajati, je li to trenutna neka aktivnost ili je to trend koji je konstantan. I ta 2022. je bila zaista turbulentna. Dovela je do smanjenja potražnje, a onda već 2023. kada smo vidjeli da se te cijene ne vraćaju i naravno ne rastu u toj mjeri kao tada, onda se kupci vraćaju. Potrebe su potrebe, ako ima potrebe za kupovinom nekretnina, rješavanje nekog svog stambenog pitanja, onda se oni opet odlučuju na to da kupuju nekretninu, a sada pod novim okolnostima, onda traže nešto u što se oni financijski uklapaju”, kaže Milanović.
Kada je riječ o cijenama, ističe da je teško praviti neke dugoročne projekcije. Na osnovu nekih poznatih parametara, moguće je procijeniti u kojem pravcu će se cijene kretati. No, kako sada stvari stoji, naročito u većim bh. gradovima gdje je potražnja i dalje velika, Milanović smatra da neće doći do pada cijena.
“Ali, ako bi došlo iz nekih razloga do značajnog… i moramo reći da su i ova tržišta ograničena, nismo mi New York, ne možemo mi neograničeno ni praviti stanove, niti možemo neograničeno dizati cijene. Doći će to do nekog svog limita”, kaže Milanović.
