Cijene stanova u Bosni i Hercegovini nastavit će rasti u nadolazećem razdoblju, ali bez naglih poremećaja na tržištu i s očekivanim godišnjim rastom od tri do sedam posto, rekli su stručnjaci za nekretnine u intervjuu za Fenu, naglašavajući da je tržište nekretnina nemilosrdno te da kupci moraju razmisliti o kupnji manjih stanova u perifernim dijelovima gradova.
Ovlašteni agent za nekretnine Haris Kadić objašnjava da je nagli porast cijena nekretnina u Bosni i Hercegovini za oko 70 posto u posljednjih pet godina rezultat nekoliko čimbenika, među kojima je povećana potražnja, ali i trend rasta cijena na međunarodnom tržištu nekretnina.
-Cijena po četvornom metru značajno je porasla u Beogradu, Zagrebu, Münchenu, Stockholmu, New Yorku itd. Taj rast pratilo je i bosanskohercegovačko tržište – rekao je, dodajući da rast cijena potiče i nedovoljna ponuda nekretnina, iako bi se odnos ponude i potražnje mogao postupno uravnotežiti realizacijom novih stambenih projekata u sljedeće dvije do četiri godine.
Govoreći o tržišnim trendovima u nadolazećem razdoblju, Kadić ocjenjuje da se ne može očekivati stagnacija cijena.
-Uzimajući u obzir inflaciju, kamatne stope, rastuću potražnju i činjenicu da se tek sada grade zgrade s više sadržaja, koje su puno zanimljivije od onih od prije 10 ili 20 godina, možemo očekivati da će cijene nekretnina nastaviti rasti. Međutim, očekuje se stabilan rast cijena, otprilike 3-5 posto godišnje. Za sada nema naznaka da će biti naglih skokova, ni u smislu pada ni rasta cijena – rekao je Kadić.
Cijene nekretnina u BiH u odnosu na prosječnu kupovnu moć građana su visoke, smatra, ali određene kategorije stanovništva još uvijek relativno lako mogu pronaći stan.
-Ako govorimo o ljudima koji rade u državnim institucijama i imaju stabilna primanja ili onima koji rade u realnom sektoru i imaju radno vrijeme od 18 sati, nekretnine su im dostupne, a cijene su i dalje prihvatljive. Takvi kupci također predstavljaju jedan od faktora koji utječu na rast cijena – naveo je.
Prema Kadiću, cijene stanova u Kantonu Sarajevo trenutno se kreću od oko 3.000 do čak 12.000 KM po kvadratnom metru, ovisno o lokaciji, kvaliteti gradnje i dodatnim sadržajima. Kako kaže, ranije su najtraženiji bili manji stanovi od 30 do 45 kvadratnih metara, uglavnom jednosobni i manji dvosobni stanovi, dok danas kupci sve više traže stanove s dvije spavaće sobe.
-Kada je riječ o strukturi kupaca, podjednako su zastupljeni oni koji kupuju nekretnine za vlastito stanovanje i oni koji to vide kao investiciju. U posljednje vrijeme sve je više kupaca koji ulažu u nekretnine koje kasnije žele prodati kada cijena poraste ili ih eventualno plasirati na tržište najma – rekao je Kadić.
Govoreći o preferencijama kupaca, naglasio je da je interes veći za novije stanove nego za stare zgrade, pri čemu se u novogradnju često ubrajaju zgrade izgrađene u posljednjih deset godina.
Prema Kadiću, ljudima s prosječnim primanjima vrlo je teško kupiti stan u središnjim gradskim općinama, pa rješenje moraju tražiti na rubnim dijelovima grada i u manjim stambenim jedinicama.
-Ljudi s prosječnim plaćama moraju krenuti od manjih stanova i lokacija na periferiji grada kako bi riješili stambeno pitanje. Ne možemo očekivati da svi živimo “pored tramvaja” ili u općinama Centar i Novo Sarajevo. Realno, netko bi trebao živjeti i u Vogošći, Ilidži ili periferiji općine Novi Grad. Nekretnina ne mora biti idealna, već u skladu s mogućnostima proračuna – zaključio je Kadić.
O stanju tržišta nekretnina u Bosni i Hercegovini govorio je i Dragan Milanović, predsjednik Udruženja posrednika u prometu nekretninama Republike Srpske, istaknuvši da su cijene stanova u velikim gradovima porasle za gotovo 100 posto od 2022. do kraja 2026. godine, pri čemu je nakon naglog porasta cijena u 2022. godini uslijedilo razdoblje stabilizacije, a zatim se nastavio prirodni rast tržišta.
-Cijene nekretnina u 2022. godini porasle su za oko 30 do 40 posto, prvenstveno zbog rata u Ukrajini, odnosno zbog povećanja cijene građevinskog materijala i drugih čimbenika. Tijekom 2023. godine došlo je do stabilizacije, dok su posljednje tri godine obilježene “organskim” rastom, bez većih nepredviđenih poremećaja na tržištu – naveo je.
Napomenuo je da se u manjim gradovima u Bosni i Hercegovini ne može govoriti o “živom” tržištu nekretnina, s obzirom na smanjenje broja stanovnika i slabiju potražnju, zbog čega investitori nemaju dovoljno interesa za gradnju.
-Međutim, u velikim i srednjim gradovima cijene kontinuirano rastu od 2022. godine, zbog čega smo došli u situaciju da je četvorni metar stana sada gotovo dvostruko skuplji nego što je bio prije pet do šest godina. To nije specifično samo za Bosnu i Hercegovinu, već i za zemlje regije, poput Srbije, Hrvatske i Crne Gore, jer tržišta nekretnina funkcioniraju po sustavu “spojenih posuda” – rekao je Milanović.
Na porast cijena nekretnina u BIH, kaže, utjecala je ne samo potražnja, već i porast ulaznih troškova, među kojima su cijene građevinskog materijala, zemljišta i rada. Kao posebno značajan faktor izdvojio je kronični nedostatak radne snage u građevinskom sektoru, zbog čega na gradilištima u BIH rade strani radnici iz Nepala, Bangladeša, Turske, Indije i drugih zemalja. Kako bi zadržali radnike i osigurali kontinuitet poslovanja, građevinske tvrtke morale su povećati izdvajanja za radnu snagu, što se odrazilo i na konačne cijene stanova.
-Cijena rada vrlo je važan faktor u formiranju cijena nekretnina. Nemamo dovoljno domaćih radnika, a investitori i građevinske tvrtke morali su ponuditi veće plaće kako bi zadržali postojeću radnu snagu. Istodobno, svjetska cijena čelika enormno je porasla, porasla je i cijena željeza, a zatim, kao rezultat toga, i ostalih građevinskih materijala, gotovo svakih 15-20 dana, što se odrazilo i na cijene stanova – kaže Milanović.
Govoreći o utjecaju troškova gradnje na tržište, naglasio je da su oni izravno povezani s novogradnjom, jer izgradnja novih zgrada podrazumijeva kupnju zemljišta, nabavu materijala i zapošljavanje radne snage, dok za stanove u starim zgradama takvih troškova nema.
-Ipak, kada cijena kvadratnog metra u novogradnji poraste, dolazi do prilagodbe tržišta, pa raste i cijena stanova u staroj zgradi – kaže Feninov sugovornik.
Milanović također napominje da je važno razlikovati vrste nekretnina, jer cijene kuća, zemljišta i poslovnih prostora nisu rasle istim intenzitetom kao cijene stanova.
-Zato smo došli u apsurdnu situaciju, jer je nekada poslovni prostor bio puno vrijedniji od stana, isključujući, naravno, najatraktivnije lokacije gdje su cijene poslovnog prostora zaista visoke – rekao je.
Prema njegovim riječima, cijene stanova u novim zgradama u Banjoj Luci trenutno se kreću od oko 3.500 KM po kvadratnom metru u perifernim dijelovima grada do čak 7.000 KM i više u centru. Kada je riječ o strukturi kupaca, Milanović kaže da je situacija u Banjoj Luci slična onoj u Sarajevu, gdje oko 50 posto kupaca kupuje nekretnine kako bi riješili stambeno pitanje, dok su preostali kupci uglavnom državljani BiH koji žive u inozemstvu i kupuju stanove kao oblik štednje, kao i oni koji već posjeduju jednu ili više nekretnina i kupuju nove za najam.
Osvrćući se na odnos cijena nekretnina i prihoda građana, Milanović je rekao da su cijene stanova u odnosu na prosječne plaće i troškove rada izuzetno visoke i nesrazmjerne kupovnoj moći stanovništva. Međutim, napominje, visoke cijene nekretnina prisutne su i u velikim europskim gradovima gdje su prihodi znatno veći, ali su i cijene kvadrata puno veće.
-Nažalost, kupuje “tko ima”, jer nekretnine nisu socijalna kategorija, a tržište je nemilosrdno. Ipak, mislim da je dobro što je građevinski sektor u dobrom stanju, jer je to jedna od gospodarskih grana na koju se BIH može ponositi – istaknuo je Milanović, dodajući da je to radno intenzivna grana koja zapošljava veliki broj ljudi i doprinosi punjenju proračuna na lokalnoj, entitetskoj i državnoj razini.
Komentirajući buduća događanja na tržištu nekretnina, ocijenio je da nema pokazatelja koji bi ukazivali na mogućnost pada cijena, ali ni razloga za očekivati njihov nagli rast.
-Na temelju poznatih parametara, informacija koje imamo u poslovanju posredovanja u prometu nekretninama, kao i broja izdanih građevinskih dozvola i ukupnog interesa na tržištu, možemo zaključiti da u narednom razdoblju neće biti pada cijena. S druge strane, nema ni posebnog razloga za veliki rast, ali očekujemo da će se nastaviti “organski” rast od četiri do sedam posto godišnje – zaključio je Milanović.
Prema podacima Agencije za statistiku Bosne i Hercegovine, prosječna cijena prodanih novih stanova u BiH u prvom tromjesečju 2026. godine iznosila je 3.701 KM po četvornom metru, što je za 20 posto više od prosjeka iz 2025. godine, tj. za 20,4 posto više nego u istom razdoblju prethodne godine.
Istovremeno, broj prodanih novih stanova porastao je za 59,4 posto u odnosu na prvi tromjesečje 2025. godine, što ukazuje na snažnu potražnju unatoč rastu cijena.
Usporedbe radi, prema podacima međunarodne online baze podataka Numbeo, prosječna cijena po četvornom metru stana u Zagrebu iznosi oko 4.030 eura, u Beogradu oko 3.169, u Beču oko 14.000 eura, u Londonu više od 18.600 eura, dok u New Yorku prelazi 19.000 eura.
Među najskupljim tržištima nekretnina na svijetu su Hong Kong, Singapur i Seul, gdje cijene dosežu između 23.000 i gotovo 30.000 eura po četvornom metru.
Podaci Eurostata pokazuju da su cijene stambenih nekretnina u četvrtom tromjesečju 2025. bile više za 5,5 posto u Europskoj uniji i za 5,1 posto u eurozoni u usporedbi s istim razdobljem 2024. godine.
Među zemljama EU-a najveći godišnji porast cijena zabilježila je Mađarska (21,2 posto), dok je Finska imala pad od 3,1 posto.
