Cijene stanova u BiH nastavljaju rasti, a razlika između onoga što tržište traži i onoga što građani mogu platiti sve je izraženija. Dok investitori, kupci iz dijaspore i oni koji nekretnine promatraju kao oblik ulaganja i štednje održavaju potražnju, mladi parovi i građani s prosječnim plaćama sve teže dolaze do vlastitog doma.
Dvostruko skuplje
Stručnjaci ne očekuju nagli pad cijena, nego nastavak rasta, uz mogućnost postupne stabilizacije tržišta tijekom sljedećih godina. Prema podacima Agencije za statistiku BiH, prosječna cijena prodanih novih stanova u prvom tromjesečju 2026. iznosila je 3701 KM po m2. To je 20% više od prosjeka ostvarenog tijekom 2025., odnosno 20,4% više nego u istom razdoblju prethodne godine. Istodobno je broj prodanih novih stanova porastao za 59,4% u odnosu na prvo tromjesečje 2025., što pokazuje da visoke cijene zasad nisu zaustavile potražnju, piše Večernji list BiH.
Razmjeri poskupljenja posebno su vidljivi u većim gradovima. Prema procjenama sudionika tržišta nekretnina, cijene stanova u pojedinim urbanim sredinama od 2022. do kraja 2026. približile su se dvostrukim vrijednostima. Na rast su utjecali povećana potražnja, poskupljenje građevnog materijala, skuplje zemljište i radna snaga, ali i kretanja na međunarodnom tržištu nekretnina. Dragan Milanović, predsjednik Udruge posrednika u prometu nekretnina RS-a, objašnjava da su cijene 2022. naglo porasle za približno 30 do 40%, ponajprije zbog posljedica rata u Ukrajini i poskupljenja građevnih materijala. Nakon stabilizacije tijekom 2023. uslijedio je postupniji rast. Razlike među gradovima i lokacijama su velike. U SŽ-u cijene se kreću od 3000 do čak 12.000 KM po m2, ovisno o lokaciji, kvaliteti gradnje i sadržajima. U Banjoj Luci kvadrat novogradnje na periferiji stoji oko 3500 KM, dok u središtu grada doseže 7000 KM i više. Takve cijene za velik dio stanovništva znače da kupnja stana više nije samo pitanje štednje i dugoročnog planiranja nego i mogućnosti zaduživanja te pomoći obitelji.
Ima li stabilizacije?
Tržište ne pokreću samo građani koji žele riješiti stambeno pitanje. Značajan dio potražnje dolazi od investitora i dijaspore. Haris Kadić, certificirani agent za nekretnine, za Forbes BiH naveo je kako je tijekom 2026. bio primjetan dolazak velikog broja ljudi iz SAD-a i Kanade, među kojima su bili i kupci nekretnina. Prema njegovim podacima, tržište nekretnina u BiH tijekom 2025. vrijedilo je 3,27 milijardi KM, a potpisano je 41.570 kupoprodajnih ugovora. Oko 30% tržišta financirano je stambenim i hipotekarnim kreditima, dok je preostalih 70%, odnosno približno 2,27 milijardi KM, financirano vlastitim sredstvima kupaca. Takva struktura tržišta dodatno otežava položaj građana koji ovise o redovitim plaćama i kreditima. Ipak, postoje naznake da bi se tržište u sljedećem razdoblju moglo postupno uravnotežiti.
Kadić očekuje da bi se tijekom 2027. na tržištu mogao pojaviti veći broj stanova iz starije gradnje. Dio kupaca koji su kupili stanove u novim zgradama mogao bi prodati svoje dosadašnje nekretnine, čime bi se povećao izbor za zainteresirane kupce. U Mostaru je, prema njegovim podacima, trenutačno u izgradnji 380 stanova, dok se u Banjoj Luci gradi više od 1500, a u Istočnom Sarajevu više od 2000 stambenih jedinica. Međutim, velik dio stanova u novogradnji već je prodan ili rezerviran, pa se njihov utjecaj na dostupnost nekretnina neće nužno osjetiti odmah. Kadić smatra da bi povećanje ponude moglo omogućiti kupcima da lakše uspoređuju više nekretnina i da cijene postanu stabilnije. Ipak, stabilizacija ne znači i pojeftinjenje. Prema procjenama stručnjaka koje prenosi Fena, cijene stanova u BiH mogle bi nastaviti rasti između 3 i 7% godišnje. Za mnoge koji tek pokušavaju riješiti stambeno pitanje najveći izazov tako više nije samo pronaći odgovarajući stan nego prikupiti novac za njega prije nego što cijene ponovno porastu.
